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物件を検討する旅 その3 物件購入資金とリフォーム代金について

time 2021/02/24

物件を検討する旅 その3 物件購入資金とリフォーム代金について

こんにちは。リーダーの角張です。

物件を探す旅、前回は物件探しを行った結果について記載いたしました。
今回は物件探しにつきものの、物件購入資金の調達、および物件に対するリフォームについて書きます。

その前に、前回決めた物件について、決め手となった点について振り返っておきましょう。
物件・・・与野周辺のとある物件
決め手となった内容
・駅までの距離はあっても車、バイク、自転車を止めれる環境である
・光回線の契約が可能であった
・適度に広い物件であり、将来的なことを考えても対応できる
・住宅ローン減税の恩恵を受けられる
・物件金額及び、通常維持費として必要な管理費・修繕積立金が前に居住していた物件と同程度である

さて、ここで前回の補足となります。
インターネットについて、光回線の契約が可能・・という点については、
光終端端末装置を利用した光回線を利用する方式と、
マンションやアパートまでは光、建物内はVDSL方式となるものがあり、
私は後者の物件を選択してしまいました。

この場合、最大でも100Mbps程度の回線速度となり、午後9時前後は20Mbps/ダウンロード程度しか出ないという環境です。
可能であれば、宅内に光の終端端末装置が置け、1Gbps以上出る物件のほうがよろしいと思われます。
(5Gエリア内であれば、5Gスマホや5G宅内ルータのほうが速度が安定して出るかもしれません)

 


さて、振り返りはこの辺にして、今回のお題は以下の点となります。

・物件購入資金の調達

・物件に対するリフォーム

 


1.物件購入資金の調達

 

物件を買うにはお金がたくさん必要です。イメージとなりますが、この程度はかかると思われます。
・都内、大きな駅で徒歩5分圏内の新築マンションで大きさにもよりますが、4000万~7000万超、
・中古マンションはピンキリですが、築10年程度まで、駅近で3500万~、
築25年までのマンションで1800万~
・中古住宅であれば1000万~6000万、土地の広さが大きければ億以上、
・新築住宅は土地代と上物(建物)代として土地代がピンキリ、上物で1000万円~3000万円(平屋、複数階層により増減あり)

住みたい場所、駅からの距離を考慮しても、都内23区、埼玉で大宮までなどで考えると、7桁円台で買える物件は少な目な印象です。

私の場合はローンを組んで対応しました。
金額としては、諸費用込みで2000万円超となります。

または、自費で貯金があれば、それを頭金として割り当てるのもよいと思います。

諸費用についてですが、以下のものが予算として必要となりました。
おおよそ200万円を予算として、170万円程度かかっております。
・登記の代行費
・不動産会社への取得時費用(物件全体の2,3%程度)
・銀行への頭金
・銀行のローン借入時費用

まず借り入れについて説明しましたが、ローン返済計画についても触れておきます。
私の場合は、499万円の35年定額ローン(金利1.1%)と、残りのローンを3年定期キャンペーン、
その後変動金利で借りました。(3年定期キャンペーン金利0.4%、3年定期キャンペーン後変動金利0.59%)

ローン返済計画についても、銀行から説明を受けますが、
自分のライフプラン、家族の大きなイベントにより、予算付けが必要となります。

例えば、結婚、子供の出産、自動車の買い替え、子供の学校入学関連に伴う出費等・・・。
具体的な金額はここではあげませんが、
それらイベントに関わる予算を確保しつつ、計画的な住宅ローン返済を行っていきたいですね。

また、マンションについては管理費・修繕積立金を管理会社に支払う必要があるのも見過ごせません。
最近の都内新築物件では、修繕費を多めに払ってもらわないと将来の大規模改修工事に対応できない
という状況に加え、請負業者自体の料金が上がり続けていること、
部材についても調達コストが上がっているため、相対的に修繕費も非常に高騰しております。
(安くて2万円、高いと4万円以上、入居する部屋が上階に行くほど負担率が上がるなど、
物件により様々な取り決めがあるみたいです。)

管理費は、1万円程度から2万円程度とそこまで高いものではないですが、
それでも年間12万~24万円程度かかるので、先のことを考えると負担は大きいです。
それらを勘定して、物件取得、ローン残債支払い、維持管理にかかるコストを
計算の上、家計に反映させていきたいですね。

それらを考慮しないと、最悪物件を手放したうえで、ローン残債を払う事態も考えられます。
無理のない返済計画(ボーナスを考慮せず毎月一定額のみにする等)で返済していきたいですね。
銀行でシミュレーションしていただくこともできますので、まずは相談してみるのもよいでしょう。


2.物件に対するリフォーム

次は物件取得後に行うリフォームです。
フルリフォーム済み物件であれば考慮しないところですが、
中古物件の場合、リフォームするとしたら以下の設備が挙げられると思います。

1.給湯回り(電気orガス)
2.キッチン回り(ガス台から電気への入替、内蔵式食洗器の導入、キッチン総入れ替え)
3.トイレ(トイレ一室床壁含めたリフォームから、ウォシュレットのみ入替など)
4.部屋全体の改装(壁の撤去やコンセント追加、配管追加、壁紙交換)

私の場合は以下の設備をリフォームしました。
・トイレ
・畳の表替え
・内窓の追加
・室内清掃
具体的なリフォーム内容は以下の通りです。

1.トイレ
トイレについては、壁紙床材などはいじらず、便器を掃除しやすいタイプに変更の上、
水タンク有のウォシュレットに変更しました。
水が出なくなった場合に、最後に水タンクで流せる利点があります。
もちろん、その心配を無しにしてタンク無しのほうがすっきりしてて良いです。
ウォシュレット交換のみで運用するのが一番維持を安くできると思われます。
総額でも25万円程度です。

2.畳の表替え
和室がある物件でしたので、畳の表替えをしたうえで、和室で寝ております。
費用としては数万レベルでしたのでこれはやっておくべきと考えました。

3.内窓の追加
外の音が気になったこと、外気温の影響を受けずに生活したかった事、
共用部となるサッシ部分で結露がひどかったため、カビを吸う可能性を考慮して、
内窓を付けてそれらを防ぎました。
3か所で大きさにもよりますが、40万といった感じです。
外の音が本当に遮断され、結露も入ってこない等満足感は非常に高い工事でした。

4.室内清掃
室内清掃はまあ入れる人が非常に多いと思いますが、
自分でやれば0円です。
私の場合は仕事もあったため、依頼しました。

リフォーム全体としては管理会社・管理組合との調整も必要になったため、
施工会社に代行いただき合計で90万円以上かかっております。

あくまで中古物件としてリフォームを行いましたが、
新築物件でも、10年を境に設備故障が増えていきますので、
そのための修繕費用を捻出しておくのがいいと思います。
(とりあえず100万円程度の余裕を持っていれば、どの箇所の故障でも対応できると思われます。)

設備故障に対応した火災保険の特約も存在しているため、保険への積極的な加入も視野に入れてみてください。

 

 


今回は以上となります。
次回は、引っ越しに伴う準備と、それに伴う住所変更、見直しが必要な事項について
お話ししていければと思います。

なお、絶賛税務申告対応中です。これについては最後に記載していきますので、お楽しみに。

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